房屋抵押貸款新手必看！房子能貸多少、利率比較、額度試算一次搞懂

想要活用名下房產的價值，卻對「房屋抵押貸款」一知半解、不知道從哪開始嗎？其實只要把重點搞懂，申請流程並沒有想像中複雜。這篇內容將用最實用的方式，帶你完整認識房屋抵押貸款。從申請條件、房屋可以貸多少、流程，到試算一次說清楚。不論你是購屋族、想增貸，還是考慮轉貸，都能快速上手，幫助你用房子做出聰明的決策。

一、房屋抵押貸款是什麼？

簡單來說，房屋抵押貸款就是將名下房屋作為擔保品，向銀行或金融機構申請貸款。放款單位會依據房屋市值、屋況與借款人條件進行評估，核定可貸金額，並在房屋權狀上設定「抵押權」。只要在約定期限內按時還款，房屋所有權仍完全屬於屋主；但若未能履行還款義務，放款方依法可透過拍賣房屋來清償債務。

相較於信用貸款，房屋抵押貸款的優勢相當明確：

• 可貸金額高：依房屋價值核算，額度彈性大
• 利率相對較低：因有不動產擔保，風險較低
• 還款年期較長：可拉長至 20～30 年，降低月付壓力

對於需要大筆資金周轉或中、長期規劃的族群來說，房屋抵押貸款是常見且實用的融資方式。

1.房屋抵押貸款常見的型態

生活中很多需要大筆資金的時刻，房屋抵押貸款都是最佳的選擇之一。很多人提到「房屋抵押貸款」時，通常包含以下幾種類型：

1. 購屋貸款（Buy House Mortgage）：  這是最常見的房屋抵押貸款用途，就是用新買的房子設定抵押，取得購屋資金。
2. 房貸增貸（Cash-out Refinance）：  如果你的房子還有增值空間，就可以向原貸款銀行再借一筆錢出來。
3. 房屋轉增貸（Transfer and Increase Loan）： 將原本銀行的房貸，轉移到另一家銀行，並順便增加貸款額度。
4. 二胎房貸 (second-mortgage)： 如果已經有房貸，臨時需要一筆資金，可以用同一間房子再向另一家銀行或貸款機構申請貸款。

2.房屋抵押貸款與房屋買賣、抵押權的差異

許多人容易混淆「房屋買賣」與「房屋抵押權」，兩者其實本質不同：

• 房屋買賣： 是將房屋的所有權轉移給買方。
• 房屋抵押權： 是將房屋作為擔保品，向銀行或金融機構借錢，但房屋所有權仍然屬於屋主。

也就是說，申辦房屋抵押貸款後，你仍然可以正常居住、出租或使用房屋，只是銀行成為「抵押權人」，享有優先受償權。

房屋抵押貸款並非賣房，而是善用房屋價值取得資金。只要在可負擔範圍內規劃還款，便能兼顧資金彈性與財務安全。

二、房屋抵押貸款申請條件

在申辦房屋抵押貸款時，不論是銀行房貸、增貸或二胎房貸，「借款人的條件」「房屋本身的價值」始終是核貸的核心關鍵。若能在送件前先做好自我評估，不僅能提高核貸成功率，也更有機會爭取到理想的貸款利率與額度。

1.年齡與身分條件

年齡一般規範如下：

• 申請時需 年滿 20 歲
• 借款人年齡 + 貸款年限
  通常不得超過 65～75 歲（依金融機構而異）

小提醒： 年齡越高，可貸年限越短，將影響每月還款金額。

2.房屋所有權條件

• 申請人需為合法房屋所有權人
• 房屋產權清楚，無查封、假扣押或重大法律糾紛
• 可為透天、公寓、電梯大樓、華廈等一般住宅型產品

小提醒： 房屋是否具備良好產權，是能否設定抵押的基本前提。

3.收入薪資穩定性

金融機構最在意的是還款能力，因此申請人需具備：

收入財力證明：收入不一定要高，但必須能穩定、可驗證。

• 上班族：
  有薪資轉帳紀錄，年資滿 6 個月以上最具優勢。
• 自營商／接案族／SOHO 族：
  可提供報稅資料、營業登記、存摺往來紀錄，也有機會通過審核

負債比（DBR）：銀行會計算：每月固定負債 ÷ 每月收入

固定負債包含：

• 房貸（含第一胎、第二胎）
• 信用貸款
• 車貸、機車貸
• 信用卡分期與循環金額

一般會希望負債比控制在 60%～70% 以下，負債比越低，核貸條件越好。

小提醒： 銀行很看重「還款紀錄」。信用卡、信貸即使額度很高，只要您按時繳款，反而會是加分項。

4.信用評分與聯徵紀錄

銀行會調閱聯徵紀錄資料，重點包含：

• 是否有貸款或信用卡遲繳
• 是否有呆帳、債務協商、強制停卡紀錄
• 信用分數是否在正常區間

小提醒： 信用紀錄良好，是房屋抵押貸款能否過件的關鍵門檻。

5.房屋估價與可貸空間

房屋本身是抵押貸款的擔保品。房屋的地段、屋齡、建物型態與市場行情，會直接影響鑑價結果。

• 房屋估價： 銀行會派專員進行估價，考慮地段、屋齡、屋況、周邊機能等因素。最終的貸款額度是以「銀行估價」為準，而不是房屋的「買價」或「開價」。
• 先查內政部實價登錄，找同社區案例，爭取高估價。
• 貸款成數： 一般來說，房屋抵押貸款（特別是增貸或轉貸）的成數約在鑑價金額的 70%~85%之間，二胎房貸最高成數為100%。
• 第一胎房貸剩餘本金：這是計算二胎額度的關鍵。二胎房貸的可貸額度 = 估價的最高成數 – 第一胎房貸剩餘本金（或一胎設定金額）。如果是增貸，則看您房屋在扣除原貸款後還剩餘多少淨值可供抵押。

小提醒： 房屋條件越好，鑑價越高，可貸額度與條件也越佳。

4.房屋抵押貸款條件快速自我檢查表

整體來看，房屋抵押貸款條件並非只看房子值多少，而是「人＋房＋財務結構」的綜合評估。建議在正式申請前，先自行進行房屋抵押貸款試算，檢視信用紀錄與負債狀況，再依需求選擇適合的貸款方案，才能在利率、額度與還款壓力之間取得最好的平衡。

三、房屋抵押貸款利率、額度

當您決定申請房屋抵押貸款（不論是房貸增貸、轉貸或是二胎房貸），首要之務就是搞清楚利率、可貸額度以及實際的還款成本。很多人只看廣告上的「最低利率」，卻忽略了背後的各種費用與試算陷阱。

1.房屋抵押貸款利率與額度比較（2026年最新趨勢）

以下是我們整理自各大銀行，針對 房屋增貸、轉貸、以及二胎房貸所提供的概略利率與額度資訊。請注意，這些數字僅供參考，您的最終條件將取決於房屋鑑價與個人信用：

房屋抵押貸款常見利率區間

• 銀行第一胎房貸：
  約 2%～3% 起（新青安貸款為:1.175%起）

• 二胎房貸／非銀行管道：
  約 4%～10% 不等

房屋抵押貸款利率會依以下因素浮動：

• 信用條件與負債比
• 收入穩定性
• 房屋鑑價與屋況
• 為第一胎或二胎房貸

2.房屋抵押貸款三大方案介紹

從上表可以清楚看出，不同方案的房屋抵押貸款利率和額度差異極大，選擇時必須根據自己的需求挑選：

1. 房屋增貸（原屋融資）

• 關鍵優勢： 利率最低、手續相對簡單。這是銀行最喜歡的業務，因此利率區間（多數在 2.2%~3.0% 之間）通常與您的第一筆房貸（購屋貸款）接近。

• 適合對象： 房屋淨值高（已繳掉許多本金）、信用條件極佳，且需要一筆低成本資金用於投資或周轉的人。

2. 房屋轉貸（借新還舊）

• 關鍵優勢： 爭取更低的房屋抵押貸款利率比較！轉貸的利率起跳點甚至可能比增貸更低（如永豐 2.22% 起），主要目的是為了擺脫舊銀行的較高利率，或取得更長的還款年限。

• 需注意： 房屋轉貸費用高昂！您需要重新支付鑑價費、設定費、代書費，並且可能要支付給舊銀行的提前清償違約金。轉貸前務必用「總費用年百分率 (APR)」精確房屋抵押貸款試算總成本，確認省下的利息大於支出的費用，才划算。

3. 二胎房貸（次順位抵押）

• 關鍵優勢： 貸款額度最高（最高可達 500 萬，甚至更高），審核相對寬鬆。當您的房子淨值已用盡，或信用分數稍低被銀行增貸拒絕時，這是取得資金的另一個選擇。

• 需注意： 利率最高！從表格可見，二胎房貸利率起跳點高，最高可能達 16%。此外，銀行對二胎多半保守，許多是透過大型融資公司指定經銷商-好事貸承作，利率區間和風險都需謹慎評估。

在評估房屋抵押貸款利率、試算與額度時，沒有絕對最好的方案，只有「最適合你條件的選擇」。建議申請前先做好房屋抵押貸款試算與方案比較，才能在利率、額度與長期還款壓力之間，取得最理想的平衡。

3.如何進行房屋抵押貸款試算

想知道自己每月要繳多少錢？最簡單的方式是使用銀行或好事貸二胎房貸線上試算工具。

實務建議： 不需要背公式，但您需要明確知道「貸款金額」、「還款年限」、「年利率」這三個數字，才能算出最貼近現實的月付金。

房貸利率低不等於負擔小？申請房屋抵押貸款時，建議同時試算以下項目：

• 利率計息方式採用月息或是年息
• 是否有 開辦費、帳管費、鑑價費
• 利率是 一段式 還是 分段式
• 還款年期拉長後，總利息是否大幅增加
• 二胎房貸是否採 本利均攤或只還息

很多看似「利率不高」的方案，實際拉長年期後，總還款金額反而更高。

不論是房貸增貸、房貸轉貸或二胎房貸，真正該比較的從來不只是表面利率，而是「能貸多少、每月負擔多少、總共要還多少」。建議在申請房屋抵押貸款前，先完整評估自身條件並進行實際試算，才能選到最適合自己的利率與額度組合，避免日後還款壓力過重。

4.房屋抵押貸款費用構成與提前清償成本

申請房屋貸款除了利息支出外，您還需要考慮這些隱藏成本：

5.房屋抵押貸款利率選擇 3 大重點

• 先分清貸款類型：
  房屋增貸與轉貸利率通常最低，二胎房貸利率相對較高，但核貸彈性也較大。

• 不要只看最低利率：
  同樣 2.x% 利率，不同銀行的可貸成數、鑑價方式，會直接影響實拿金額。

• 搭配試算月付金：
  進行房屋抵押貸款試算，確認月付是否落在可負擔範圍，比單純追低利更實際。

整體來看，銀行房屋抵押貸款利率仍以增貸、轉貸最低，二胎房貸次之。但真正關鍵不在於哪一家利率最低，而是是否符合你的房屋條件、資金需求與還款能力。建議在申請前，先做好房屋抵押貸款利率比較與額度試算，同時評估不同銀行的核貸彈性，才能在利率、額度與風險之間，取得最理想的平衡。

四、房屋抵押貸款申辦流程與所需文件

想用房子再借一筆錢，不管是房屋增貸、房貸轉貸還是二胎房貸，申請流程其實大同小異。搞懂流程與需要準備的資料，可以大幅縮短來回溝通時間，也能提高核准機率。

1.銀行房屋抵押貸款申辦步驟（增貸／轉貸／二胎共通架構）

銀行房屋抵押貸款流程通常為期 2~4 週，掌握步驟能讓您更快速拿到資金。

1. 1. 前期評估與方案選擇

      • 釐清需求：是要壓低利率（轉貸）、提高額度（增貸／二胎）。

      • 詢問2～3家銀行或好事貸二胎房貸，先抓大約可貸成數、利率與月付金。

   2. 資格確認與初步試算

      • 檢查年齡、信用紀錄（聯徵）、現有房貸狀況、負債比與收入穩定度。

      • 初步用「房屋鑑價 × 成數 − 既有房貸餘額」估算可貸額度，再用利率與年限試算月付金。

   3. 準備文件並正式送件

      • 提交身分、收入、房屋相關資料，由銀行或貸款公司受理申請。

   4. 房屋鑑價與信用審核

      • 估價公司勘查房屋，評估地段、屋齡、坪數與成交行情。

      • 銀行同時審核聯徵、收入、工作穩定度與負債比。

   5. 核准條件確認與對保簽約

      • 確認最終核准的利率、年限、額度、寬限期與違約金條款。

      • 與銀行或貸款公司對保簽約，確認借款契約內容。

   6. 抵押權設定與撥款

      • 由代書到地政機關辦理抵押權設定或變更（增貸／轉貸／二胎）。

      • 完成後，由銀行或機構將款項匯入指定帳戶或直接代償原房貸。

2.房屋增貸、轉貸、二胎房貸流程差異表

2.申辦文件清單與重點檢核

重點檢核： 許多人會在財力證明上出錯。如果是自營商或接案者，務必提供連續性、穩定入帳的銀行存摺紀錄或會計師簽證，證明收入穩定。

無論是申請房屋增貸、房貸轉貸或二胎房貸，只要事前掌握房屋抵押貸款的完整申辦流程，並備齊相關文件，大多都能順利完成核貸。建議在正式送件前，先做好條件評估與貸款試算，不僅能縮短申請時間，也能避免因文件不足或條件不符而延誤撥款，讓資金調度更有效率。

房屋抵押貸款是一個強大的財務工具，能把原本「只能住」的不動產，轉換成可運用的資金，帶來極大的靈活性。善用房屋貸款資金，不僅可以整合高利負債、裝修房屋、預備退休金或支應子女教育費，還能根據自身條件與需求選擇利率與還款年限來分散壓力，比起信用貸款或卡債更有利。